Yhtiölainojen verovähennysoikeuden poisto – kuka hyötyy?

Asunto Rahaksi

Jaa tämä somessa

Yhtiölaina on varsin merkittävä tekijä uudisasuntojen kaupassa. Nyt uunituore Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntokaupan verotusta rajoittamalla oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.

Asuntoala on äärimmäisen suhdanneherkkä ja kaikki muutokset lainsäädäntöön ja toimintaympäristöön näkyvät aina tavalla tai toisella.

Kun tällaisia muutoksia tapahtuu, on hyvä pysähtyä miettimään, kuka hyötyy ja kuka häviää. Jos et tiedä mikä on yhtiölaina tai mistä on kyse, lue lopun selitys.

Kuka häviää?

Meidän toimintaamme tämä muutos ei suoranaisesti vaikuta, koska emme ole juurikaan sijoittaneet uudiskohteisiin. Keskeinen osa toimintaamme on vanhojen ja huonokuntoisten asuntojen jalostaminen, eikä yhtiölaina yleensä ole niissä merkittävässä osuudessa.

Sijoitustiedon Matias Savolaisen mukaan 65-80% uudistuotannosta menee sijoittajille, joten mahdollinen muutos asuntosijoittajien verovähennyksiin voi vaikuttaa merkittävästi koko markkinoihin.

Asuntosijoittamisesta – juuri kun siitä on tullut ”koko kansan hupia” tulee vähemmän kannattavaa ja ennen kaikkea se muuttuu vaikeammaksi rahoittaa. Aiemmin uudiskohteeseen on päässyt kiinni verrattain pienellä rahalla ja loput on maksanut vuokralainen.

Tämä luonnollisesti vähentää sijoittajakysyntää etenkin uudiskohteissa, eli ensimmäisenä kauppamäärät laskevat ja myyntiajat pitenevät. Ennen laskevaa trendiä voi tulla lisäystä sijoitusasuntojen tarjontaan, kun velalla liikaa vivuttaneet sijoittajat myyvät kohteitaan paniikissa pois.

Kun kysyntä pienenee, myös rakennusala häviää ja uusia kohteita rakennetaan vähemmän. Lisäksi yhtiölainoja todennäköisesti haetaan vähemmän, jolloin myös pankkien liiketoiminta kärsii.

Toki jäljelle jäävät sijoittajat ottavat omansa pois, eli nostavat vuokria saadakseen menetetyn verohyödyn takaisin.

Todennäköisesti siis pienten asuntojen vuokrat nousevat, kun sijoittajien kustannukset kasvavat, uudiskohteita tulee vähemmän ja sijoittajien määrä vähenee – eli vuokra-asuntojen määrä suhteessa kysyntään pienenee.

Vuokratason nousu taas näkyy suoraan veronmaksajan kukkarossa asumistukimenojen kasvuna.

Kärsijöinä ovat siis ainakin vuokralaiset, rakennusyhtiöt, piensijoittajat, pankit ja viime kädessä veronmaksaja.

Kuka hyötyy?

Aina kun jotain muutoksia tehdään, joku myös hyötyy niistä, mutta kuka?

Yksi hyötyjä voi ainakin alkuun olla pientä asuntoa omaan käyttöönsä etsivä henkilö, joka saa asunnon hieman halvemmalla joltain ylivivuttaneelta sijoittajalta ja sijoittajakysynnän pienentyessä. Tämä hyöty tosin lienee varsin lyhytaikainen. Panikoinnin jälkeen tilanne luultavasti vakiintuu.

Toinen, isompi hyötyjä on tietysti sellainen, joka hyötyy kohonneista vuokrista ja jonka tulot ovat sidottuja ensisijaisesti vuokratasoon ja jonka taskuun asumistuet menevät.

Lakimuutoksesta hyötyjä omistaa mielettömän määrän vuokra-asuntoja ja on riittävän iso rakennuttaakseen omia kohteita edullisesti tilanteessa, jossa rakennusyhtiöillä menee heikommin, eikä niiden oma tuotanto käy kaupaksi.

Tilanteesta hyötyy ensisijaisesti sellainen, jolle on edullisempaa rahoittaa projekteja muuten kuin yhtiölainalla.

Suomessa ei montaa sellaista tahoa ole…

Kun vuokrat nousevat, niin instituutioiden tulot nousevat, lisäksi niille on parempi, ettei yksityisiä tule niin paljoa markkinoille ”häiriköimään”. Yksityissijoittajien puuttuessa instituutiot pystyvät tarjoamaan suuremman osan vuokra-asunnoista ja määräämään vielä enemmän markkinoita.

Ei myöskään haittaa, että suurten vuokrayhtiöiden omistajat eivät pääsääntöisesti maksa veroja.

Ei sitä tiedä, voi olla ihan sattumaakin, että muutaman ison vuokratoimijan taustapirut ovat todennäköisesti rahoittaneet isoa osaa nykyhallituksen kansanedustajista ja tunnetaan erityisesti pääministeripuolue SDP:n tukijana.

Luultavasti sattumaa.

Mikä yhtiölaina?

(Tätä ei tarvitse lukea, jos tiedät mikä on yhtiölaina)

Kun uusia asuntoja rakennetaan, on niissä yleensä ns. yhtiölainaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että rakennuttaja on rahoittanut asunnot lainalla, jonka vakuutena rakennettavat asunnot ovat. Yhtiölainaa voi olla myös vanhemmissa taloyhtiöissä, joissa tehdään putkiremontteja tai vastaavia merkittäviä investointeja, jotka rahoitetaan taloyhtiön ottamalla velalla.

Yhtiölaina näkyy asunnon myynti-ilmoituksissa siten, että asunnolla on kaksi hintaa. Myyntihinta ja velaton hinta. Usein uusissa asunnoissa on edullinen myyntihinta, mutta yhtiölaina maksetaan takaisin korkeamman vastikkeen muodossa. Esimerkiksi tässä satunnaisessa kohteessa on velaton hinta 325 900 euroa ja myyntihinta 212 400 euroa. Rahoitusvastiketta, eli yhtiölainan lyhennystä maksetaan kuukaudessa 383,63 euroa.

Yleisesti ottaen kiinteistösijoittaja on voinut vähentää myös rahoitusvastikkeen osuuden verotuksessa eräänlaisena kuluna.

Esimerkki (verottajan sivuilta): Pekka on saanut omistamastaan huoneistosta vuonna 2017 vuokratuloja 5 000 euroa. Taloyhtiössä on tehty kesällä 2017 putkiremontti. Pekan huoneiston osuus kustannuksista oli 8 600 euroa. Pekka päätti maksaa putkiremontin kustannukset kuukausittain rahoitusvastikkeena.

Pekka on maksanut taloyhtiölle hoitovastiketta 200 euroa kuukaudessa ja rahoitusvastiketta putkiremontista 150 euroa kuukaudessa, 12 kuukaudelta yhteensä 4 200 euroa.

Rahoitusvastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, joten Pekka saa vähentää vastikkeen vuokratulosta. Pekan pääomatulona verotetaan vuonna 2017 vuokratuloa 800 euroa (5 000 e – 4 200 e = 800 e).

Esimerkissä puhutaan putkiremontista, mutta tämä koskee myös muuta rahoitusvastiketta, joka on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Nopeampi hoksaa, että tämä on aika merkittävä etu sijoittajalle. Pekka on saanut asunnon pelkällä myyntihinnalla (esim. 30% asunnon arvosta) ja loput maksaa vuokralainen, samaan aikaan kun rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa.

Jaa tämä somessa

Katso myös